Vous visitez un bien immobilier et vous êtes sous le charme, ou persuadé d’avoir dénicher la super bonne affaire. Vous savez pertinemment que pour optimiser votre investissement et votre fiscalité, il va falloir passer par la case TRAVAUX. À cette étape, vous vous retrouvez bloqué car vous n’avez pas (encore 😉) les compétences pour estimer convenablement le budget travaux à prévoir. Afin de ne pas vous retrouver dans une mauvaise situation financière, il vous manque simplement quelques clefs pour rapidement vous projeter sur un budget. Dans cet article, on va donc parler 💸💸💸 en abordant le sujet qui fâche…
État des lieux du marché des travaux
Quand je rencontre un nouveau client, nous passons en revue ses besoins et les spécificités du bien à rénover. Je lui demande tout de suite : « Quel budget pensez-vous allouer à votre projet ? »
Très souvent, le client me répond en souriant qu’il a un bon budget. Mais avec l’évolution actuelle du marché de la rénovation, dans mon fort intérieur, je sais rapidement qu’on sera trop juste pour respecter son cahier des charges dans sa totalité. Il va falloir user d’astuces pour optimiser les coûts, et forcément faire des concessions… Alors, on m’attribut le mauvais rôle, de celle qui ce veut démoralisante ou qui veut volontairement faire gonfler la facture pour se rémunérer plus fortement. (Dommage, ça ne marche pas avec moi, je travaille sur un montant fixe). Personnellement, je dirais plutôt que j’ai le rôle de conseil, de garde-fou, indispensable à mon métier. Que j’ai les pieds bien ancrés sur terre et que je n’ai rien à gagner à vous faire dépenser plus, sinon un plus joli projet. Je préfère être droite dans mes bottes et annoncer clairement la couleur, plutôt que d’amadouer les gens pour espérer récupérer des projets et aller droit dans le mur. Vous trouverez toujours un artisan pour vous dire qu’il vous facturera moins cher, mais pour quel niveau de finitions ?
Car la réalité des travaux de rénovation est bien toute autre. Pour être confrontée au quotidien aux devis des artisans, nous faisons face ces deux dernières années à une inflation du coût de production des matériaux qui impactent tout le monde. Et soyons aussi « cash » (comme Lise Lucet), qui « arrangent » une partie des fabricants/fournisseurs/distributeurs/revendeurs qui en profitent allègrement.
Comment estimer le montant de ses travaux avec 3 paliers de rénovation ?
Voici les ratios actuels (MAJ octobre 2022) sur lesquels vous pouvez vous basez lorsque vous devez estimer le montant de vos travaux. Selon la région où vous habitez/investissez, les prix peuvent varier d’environ 10% à 20% dès lors que les zones sont plus ou moins tendues. Vous paierez plus chers vos travaux dans les grandes villes que dans les petits villes. Par exemple, à Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, etc… un artisan aura des difficultés de stationnement (frais à prévoir en plus), et aura plus de charges à supporter (loyers plus importants, frais d’essence). Tandis que dans les villes plus moyennes ou petites, ce sera beaucoup plus simple.
Cette méthode de calcul s’applique pour des biens avec une structure saine, dans la fourchette des 50m² à 100m² de surface habitable ! Ne sont pas inclus dans ces ratios des travaux de réfection de charpente et toiture, car ce sont des postes de dépense importants qu’il est très difficile d’estimer sans le passage d’un expert.
1 – La Rénovation légère – de 300€ à 800€/m² TTC
On parle ici de rafraîchissement sur des biens dans leurs jus depuis une vingtaine d’années. On retrouve dans cette catégorie les interventions suivantes :
- petites réparations
- mise en peinture des murs et plafonds pour remettre au propre (sans préparation des supports)
- pose d’un revêtement de sol souple sur un sol existant (sans dépose)
- rafraichissement de la cuisine sans la remplacer (un coup de peinture, changement des poignées, remplacement de la crédence et des plans de travail, et éventuellement de quelques équipements électroménagers plus performants)
- rafraîchissement des équipements de la SDB et des WC
- remplacement des radiateurs pour plus performants
Nota : Si le bien a été construit entre 1960 et 2000, il y a fort à parier que l’isolation soit très mauvaise. On bascule donc impérativement sur les deux paliers suivants, afin de vous prémunir des nouvelles réglementations locatives en matière de DPE.
2 – La Rénovation moyenne – de 800€ à 1200€/m² TTC
Aussi appelée dans notre jargon, rénovation partielle. On parle ici de réaménagement intérieur avec modifications d’espaces (pour ajouter une pièce supplémentaire, par exemple). Cette rénovation s’applique à tous les biens dans leurs jus depuis 40-50 ans, car les normes et la notion de confort ont bien évoluées depuis. On retrouve dans cette catégorie les intervention suivantes, qui viennent s’ajouter à celles d’une rénovation légère :
- mise en conformité électrique et ajout de RJ45
- remplacement du ballon d’eau chaude
- remise à neuf des réseaux de plomberie
- remplacement de quelques fenêtres pour du double-vitrage
- remplacement des revêtements de sol (avec dépose ou ragréage) pour plus moderne ou restauration d’un sol existant
- remplacement des revêtements muraux (carrelage, papier peint, etc…)
- petite restructuration des espaces avec des créations ou modifications du cloisonnement
- création de faux-plafonds (double fonction ! on isole phoniquement et thermiquement, et on retravaille tout l’éclairage)
- remplacement de la cuisine (on change tout et on apporte du confort), électroménagers inclus
- rénovation complète de la SDB et des WC (on change tout et on apporte du confort)
3 – La Rénovation totale – de 1200€ à 2000€/m² TTC
Enfin, vient la réhabilitation complète ou la réfection intérieure totale. Dans cette catégorie, on dépose absolument tout (on parle de curage intérieur). Et on remet le plateau à nu pour partir sur un projet complètement nouveau. Généralement sur des biens très anciens, qui ne sont plus habités depuis des années. On retrouve dans cette catégorie les intervention suivantes, qui viennent s’ajouter à celles des rénovations précédentes :
- mise en conformité électrique avec changement de tableau
- remplacement de toutes les fenêtres pour du double-vitrage
- installation d’un réseau de ventilation VMC adapté
- remplacement d’une chaudière ou installation d’une pompe à chaleur
- installation d’une climatisation
- grosse restructuration des espaces avec des créations ou modifications du cloisonnement
- ouvertures sur mur porteur
- doublage isolant thermique total selon possibilité (idéalement par l’extérieur (mais ce n’est pas le même budget), à défaut, par l’intérieur)
Nota : Dans cette catégorie, on serait tenter d’inclure les extensions et surélévations, mais ces interventions venant à créer de la surface supplémentaires se basent encore sur d’autres ratios à rajouter.
Mes conseils pour maîtriser son budget travaux
Plus vous aurez pensé et réfléchi à un projet abouti en amont, plus ce budget pourra se préciser. C’est justement quand on ne sait pas où on va et qu’on a une vague idée des matériaux à choisir, qu’on se plante. Bien souvent, on en vient à écouter les suggestions des artisans. Ils ont pleins de bonnes idées, mais ils n’ont pas la vision d’ensemble du projet. Trop d’improvisation signifie qu’en cours de chantier, vous allez devoir constamment ré-adapter le projet. Or en rénovation, chaque décision, chaque intervention sur un poste aura un impact sur d’autres, et encore sur d’autres, etc… une véritable réaction en chaîne qui devient incontrôlable. Alors il veut mieux être bien préparer, éditer son plan projet projeté et son descriptif de travaux, et s’y tenir !
Attention, le montant des travaux est inversement proportionnel à la surface à rénover ! Plus vous rénover une petite surface, plus son coût au mètre carré est important. En terme de ratio, un studio à rénover pourra coûter plus cher au mètre carré qu’un T3. Car il faudra quand même prévoir des équipements sanitaires et cuisine, dont les tarifs de fournitures seront incompressibles. Par exemple, dans le cadre de cette rénovation d’un studio de 19m², les clients ont engagés environ 21000€, soit environ 1100€/m², soit la fourchette haute de la catégorie « rénovation moyenne ». À l’inverse, des gros plateaux ou des immeubles entiers vous coûteront moins cher au mètre carré à rénover, bien qu’avec une enveloppe travaux beaucoup plus grosse.
On peut aller au-delà de ces montants et basculer dans le haut de gamme, si votre cible locative a des attentes bien spécifiques (équipement de sport, piscine et spa, jardin et extérieur aménagé, domotique connectée, accès sécurisés et télésurveillance, œuvres d’art, etc…)
Sachez qu’il existe pléthore d’outils de calcul sur internet pour estimer de manière plus précise vos travaux. L’idéal étant de faire passer très rapidement une entreprise générale, un courtier en travaux, ou encore un Maître d’Œuvre pour avoir l’œil avisé de plusieurs pros. Gardez toujours une marge de sécurité d’environ 10% de votre budget, car la rénovation est une activité pleine de surprises !
En dernier lieu, si vous êtes en LMP ou LMNP, n’oubliez pas qu’il va falloir meubler et décorer votre bien. Anticipez et réservez une part cohérente de votre budget global pour ce poste.