Acheter un immeuble, un grand appartement ou une maison dans le but de les diviser pour en faire plusieurs logements, est une stratégie d’investissement rentable qui porte ses fruits. Certains investisseurs ne jurent que par la division immobilière. Bien que cette opération demande un plus gros apport ou un emprunt plus lourd, la rentabilité est au rendez-vous. À condition de maîtriser son projet et de savoir dans quelle aventure on s’embarque. La division immobilière est un très vaste sujet, pour lequel il est important de se faire conseiller et/ou accompagner par un professionnel de l’espace ou de l’investissement lors de la première opération. Dans l’article qui suis, nous allons développer les points clefs à vérifier lorsque l’on visite un bien immobilier, ainsi que les obligations à prévoir, pour rapidement se projeter et déterminer si une division immobilière est possible.
Les avantages de la division immobilière
L’enjeu de la division immobilière, c’est d’acheter un gros volume de mètres carrés d’un coup, et donc à un prix au mètre carré moins cher. En créant alors plusieurs logements au sein de cette surface, on maximise ses futurs loyers. Dans les grandes villes, il sera beaucoup plus rentable de louer par exemple, deux studios de 25m² à 700€ qu’un appartement de 50m² à 900€. Et quand on se donne les moyens d’optimiser des petites surfaces avec astuces et goûts, on peut capter un grand nombre de locataires potentiels.
Durant les travaux, vous serez aussi en position de négociation avec tous les partenaires qui interviendront sur le chantier : vous ferez des achats « en gros » de sanitaires, carrelages, mobiliers, etc… et donc les marchés seront plus attractifs pour tout le monde. Vous aurez la possibilité de négocier les prix. De même que les artisans seront plus intéressés par un chantier long de 6 mois au même endroit, que par plusieurs petits chantiers dispatchés, moins rémunérateurs.
Enfin, en pratiquant la division immobilière, vous diluerez vos risques. En effet, vous aurez la possibilité de varier les surfaces que vous allez louer, et donc de toucher différentes cibles et secteurs (étudiants, jeune actifs, retraités mais aussi professionnels et commerces, etc…). Mais surtout, vous pourrez jongler entre la location courte durée et longue durée, afin de réduire votre vacance locative tout en boostant votre rentabilité avec la location courte durée. Si jamais un appartement ne se loue pas pendant un mois ou si vous faites face à un impayé, vous aurez toujours les revenus des autres appartements.
Ai-je le droit de diviser un bien immobilier ?
L’idéal est d’acheter un bien en mono propriété. C’est à dire qu’il n’y a pas de copropriété et que vous êtes seul aux commandes. Tant que vous restez le seul propriétaire, vous êtes libre de faire (à peu près) tout ce que vous voulez. Dès lors que vous revendez un lot, vous faites entrer une tierce personne « dans le game » et donc vous devrez créer une copropriété.
Si vous êtes sur une belle opération mais que celle-ci est en copropriété, assurez-vous via le Règlement de Copropriété que la division immobilière au sein du bien est possible et sous quelles conditions.
Division immobilière : quels facteurs observer ?
L’un des premiers et des plus importants, c’est d’observer l’état général du bâtiment. La toiture est-elle en bon état ? Les gouttières, cheminées, chaudières, etc… sont-elles entretenues ? Les façades présentent-elles des fissures ? Y a-t-il des odeurs ou des traces d’humidité à l’intérieur ? Le réseau électrique est-il aux normes ? Les réseaux de plomberies sont-ils récents ? La loi du 13 avril 1850 définit l’insalubrité comme suis : « Les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants ». Assurez-vous donc de lever toutes les réserves liées à une potentielle insalubrité. Les diagnostics techniques obligatoires seront là pour vous orienter également sur les présences d’amiante, de plomb, de mérule, etc.., mais parfois les vendeurs peuvent mettre du temps à vous les communiquer…
Soyez prévoyant, car en mono propriété, TOUS les travaux de rénovation seront entièrement à votre charge.
Un second point à bien appréhender, c’est l’éclairage naturel. Chaque pièce de vie doit avoir accès à une fenêtre pour bénéficier de sa lumière et d’une aération naturelle. Idem pour les chambres, si vous ne voulez pas avoir des locataires dépressifs ou qui changent tous les deux mois. Dans certains cas, une chambre en second jour avec une verrière peut être une bonne alternative, à condition que les obligations de renouvellement de l’air et de surfaces habitables soient respectées. Par exemple, dans ce projet de rénovation à Bordeaux, nous avons ajouté une verrière pour apporter de la lumière naturelle dans une salle de bain en second jour. Comptez les fenêtres et assurez-vous de bien les attribuer dans les futurs logements. Ce rapide calcul devrait vous indiquer si vous devrez créer des ouvertures supplémentaires.
Ensuite, repérez les murs porteurs. Ceux-ci sont structurels et ils ne pourront pas être modifiés à la légère. Il serait dommage qu’un mur en béton ou en pierre coupe en deux votre futur séjour… En copropriété, il vous faudra l’accord de tous vos copropriétaires pour réaliser une modification. Afin de ne pas mettre en péril la sécurité des habitants, vous devrez faire intervenir un Bureau d’Etudes ou un Maître d’Œuvre/Architecte qui validera une modification structurelle. Toutes ses démarches et interventions ont un coût conséquent, à bien budgéter en amont. Le plus judicieux est de vous faire accompagner dès le départ par un professionnel de l’Habitat pour contourner cette contrainte et économiser quelques milliers d’euros.
Enfin, identifiez les réseaux de plomberie. Les évacuations principales (de même que les colonnes d’immeubles) sont difficilement déplaçables, voire pas du tout. Inutile d’envisager de déplacer une cuisine ou un WC à plus de 10m d’une évacuation, Cela vous coûterait trop cher. Bien qu’il faille créer de nouvelles salles de bain et cuisines, là encore, il faut faire preuve d’astuces dans l’aménagement pour optimiser l’espace et le budget. Un professionnel vous fera gagner du temps et vous évitera des erreurs qui pourraient vous coûter cher.
Posez-vous simplement la question suivante : aurais-je envie de vivre dans le logement que je vais mettre à la location ? Est-ce qu’il répond aux critères légaux, mais aussi actuels, de confort, de bien-être et de sécurité ?
Division immobilière : quelles surfaces prévoir par logement ?
Chacun aura sa propre définition du « logement décent » (coucou, les marchands de sommeil !). Heureusement, la loi, via le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 encadre la définition d’un « logement décent ».
Tout logement doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres OU un volume habitable de 20 m³.
Sachant cela, vous pouvez désormais travailler sur ce qu’on appelle un Zoning. Mais ne vous précipitez pas sur votre plan pour dessiner vos futurs appartements. Dans votre conception, vous devrez également anticiper la largeur des murs séparatifs. En effet, entre deux lots distincts, vous ne pourrez pas monter une simple cloison séparative. Vous devrez vous assurez de l’isolation phonique, thermique et coupe-feu entre deux lots. Ce type de murs en cloison SAD est plus large qu’une simple cloison en BA13, et va donc « grignoter » un peu de surface au sol. Si vous envisagez de créer des studios d’une surface finale de 25m², prévoyez dans votre zoning 5m² de sécurité supplémentaires, qui seront absorbés par le futur cloisonnement ou des dégagements.
Si vous travaillez sur la hauteur, gardez à l’esprit que la création de plancher va également manger 20 à 30cm d’épaisseur. La hauteur sous plafond recommandée est de 2.50m, afin que l’on ne se sente pas écrasé. Dans le cas d’une mezzanine, cela peut être moins, mais seule la surface supérieure à une hauteur de 1.80m sera comptabilisée pour le calcul de la surface habitable.
Il faudra également vous interroger sur les accès privatifs aux logements, et sur les espaces de circulations. La création de plusieurs lots vous obligera peut-être à créer un long couloir de commun, qui desservira les différents appartements. Ou bien des escaliers avec des paliers privatifs de 3 ou 4 m². Ce sera de la surface « perdue » pour vous, car vous ne pourrez pas l’inclure dans vos futurs loyers. Mais absolument nécessaire pour desservir tous les lots individuellement. Pensez également à intégrer des boîtes aux lettres et un interphone relié à chaque lot.
Division immobilière : quelles obligations d‘installations par lot ?
Afin que chaque lot d’habitation soit indépendant, vous devrez créer un compteur électrique ainsi qu’un tableau électrique dans chaque appartement. C’est un poste coûteux qui vous demandera aussi beaucoup de patience. ENEDIS a le monopole de l’installation des compteurs en France, et les démarches peuvent facilement prendre entre 3 à 6 mois. À la fin de vos travaux, vous devrez également vous soumettre au passage du Consuel, qui s’assurera de la conformité de l’installation et vous donnera l’autorisation d’exploiter vos logements. Sans son accord, pas de location. Assurez-vous donc via un électricien compétent que toute l’installation soit effectuée dans les Règles de l’Art.
Seulement, dans de plus en plus de villes, ENEDIS va vous demander une autorisation d’installation de compteur. C’est à la Mairie de vous délivrer ce fameux sésame, qui s’obtient via une Déclaration Préalable. Oui, vous venez subitement de comprendre que pour créer des habitations, même si vous n’engagez pas de travaux de modification de façade ou de création de surface, vous allez devoir déposer un dossier en Mairie, qui va encore rallonger votre temps de travaux. Le délai d’instruction d’une DP est généralement de 2 mois. Mais s’il manque un document et si la Mairie met longtemps à réagir, ce délai peut être beaucoup plus long. Renseignez-vous bien en amont auprès du Service Urbanisme de votre Mairie et d’ENEDIS, afin de savoir si vous avez besoin d’un tel document.
Vous devrez enfin créer un compteur d’eau individuel pour chaque lot, auprès du Service des Eaux de la commune. Cette démarche est un peu moins longue. Le fait d’avoir des compteurs individuels vous facilitera la tâche pour la gestion des charges de chacun de vos locataires, puisqu’ils seront totalement maîtres de leur consommation.
Dernier point important, la Norme Française NF C 15-100 qui règlement les installations électriques basse tension, impose depuis le 1er septembre 2016 l’installation de prises RJ 45 à la place des traditionnelles prises téléphoniques en T dans les logements neufs ou rénovés. A minima, on intègre deux prises RJ45 dans le salon/séjour, ainsi qu’une dans chaque chambre, toujours à proximité immédiate d’une prise de courant. Vos travaux seront peut-être l’occasion de raccorder votre bien immobilier au réseau Fibre.
La division immobilière est-elle faite pour vous ?
La division immobilière représente un gros projet pour un investisseur. Elle demande de se former, et d’avoir des équipes et des partenaires fiables autour de soi. Elle mettra à rude épreuve votre patience et vos nerfs. Mais vous ressentirez une satisfaction immense lorsque vous percevrez 3, 4, 10, 20 loyers chaque mois d’un coup !
Un projet de division ? N’hésitez pas une seconde à me solliciter, afin d’étudier la faisabilité et la restructuration de l’espace, à travers un coaching ou un accompagnement plus complet.