Chantier : Rénovation dans le cadre d’un investissement locatif

Sur une des artères principales de Bordeaux, derrière une façade en pierre blonde, se cache désormais un petit nid douillet pour deux. Aujourd’hui, plus rien ne laisse présumer de ce qu’était cette surface vétuste de 30m². Un projet, qui entre la recherche, l’achat et la rénovation aura pris presque un an. En cause ? La crise sanitaire qui redistribue toutes les cartes… Mais notre persévérance et notre sang-froid auront eu raison de toutes difficultés.

Immersion en vidéo dans le suivi de chantier sur la chaîne Archi Rentable

Je récupère ce projet à l’hiver 2019 avec un cahier des charges simple : transformer ces 30m² en un écrin fonctionnel et chaleureux. Destiné à la location meublée, ce deux pièces doit proposer tout le confort moderne, avec une charmante décoration. Nous attaquons les travaux en deux temps sur juillet et août 2020.

Phase une : démolition et remise aux normes

Phase délicate que celle des démolitions, surtout lorsqu’on investit dans de l’ancien. Ici, vu l’état du bien, nous savions à quoi nous attendre, puisqu’il était évident qu’il fallait absolument tout reprendre : plomberie, électricité, cloisonnement, revêtements… Nous avons absolument TOUT déposer (ballon d’eau chaude, WC, lavabo, douche…), pour repartir sur un volume aéré et une page blanche. La seule chose qui reste en l’état, ce sont les trois fenêtres PVC double vitrage.

 

 

 

 

 

 

Nous avions bon espoir de pouvoir récupérer le parquet d’origine, pour en conserver tout le charme. Malheureusement, celui-ci était trop abîmé, et présentait une grosse différence de niveau par endroit. Une remise en état nous aurait coûté cher et aurait plomber la rentabilité du projet. (Tout comme le mur en pierre qui donne sur la cour, que nous aurions aimé piquer et mettre à nu. Cet élément ancien est pourtant bel et bien là, aujourd’hui cacher sous un doublage en placo, qui attend sa prochaine rénovation pour peut-être se révéler.)

Après de nombreux aller-retours à la déchetterie, nous avons commencer par monter les cloisons, et par isoler/doubler les murs. En coordination avec le plombier et l’électricien qui ont au préalable passer tous leurs réseaux, nous avons aussi doubler les plafonds.

Vient ensuite la pose d’un ragréage sur notre parquet, que nous scellons avec un pincement a coeur (#jaimelecharmedelancien). Nous optons pour une solution de revêtement de sol à la fois esthétique, robuste et peu chère, que l’on appelle dalle plombante. Il s’agit de lames vinyle généralement employées dans le tertiaire et qui résistent aux forts passages et au poinçonnement, que l’on vient poser facilement au sol, beaucoup plus simplement qu’un parquet clipsable. Idéal pour de la location ! L’imprimé effet « parquet » est un vrai trompe l’oeil.

En parallèle, nous posons un sol de SDB en carrelage gris clair, effet béton. Cela donne une touche de modernité, et apportera du contraste avec les autres couleurs et matériaux choisis.

 

 

 

 

Phase deux : agencement et optimisation

Une fois la base saine récupérée et la partie la plus technique (risquée ?) réalisée, nous démarrons la mise en place des éléments visibles. Au vue de l’espace restreint, les artisans ne peuvent pas travailler en simultané, et doivent se relayer selon les postes pour ne pas se gêner. C’est ce qui prend du temps lorsqu’on rénove une petite surface. Le planning des interventions doit être bien calé. Pour ce type de projet, je vous recommande de travailler avec une entreprise générale de confiance, qui aura une vraie visibilité sur le déroulé des interventions et qui sera en mesure de se gérer elle-même.

Les peintres commencent par préparer toutes les surfaces. La peinture blanche permet à la lumière de se réfléchir davantage ! Les peintres ont parfois le travail le plus fastidieux et long, car ils doivent intervenir au minimum 3 à 4 fois, sur des surfaces linéaires très grandes. Il sont actifs au début (préparation), pendant (les 2 couches habituelles) et en fin de chantier (les finitions). Et si ce travail n’est pas soigné, le projet aura beau être bien réalisé, ce sont les finitions visibles, bonnes ou mauvaises, qui marqueront les esprits.

Nous avons opté pour une cuisine blanche chez Ikea. Nous la voulions hyper fonctionnelle et tout confort. Donc nous n’avons pas lésiner sur les possibilités de rangement. Pour que l’oeil ne soit pas perturbé par trop d’éléments visuels, nous avons choisi un frigo et une machine à laver encastrés. J’ai recommandé l’installation d’un combiné plaques de cuisson-four-lave vaisselle Rozières, très pratique et gain de place. Pour le plan de travail, je souhaitais un matériau un peu différent pour pouvoir dessiner un long linéaire qui devienne aussi un coin de repas. Pour garder l’harmonie du projet, nous sommes partis sur le contre-collé de bouleau, une essence douce avec un très beau fil, qui se travaille facilement et peu onéreux. Cela donne une vraie identité à cette cuisine. Pour protéger tous les bois, nous avons appliqué un vernis de protection/finition Bona anti-tâches. Cette cuisine, avec sa crédence pop et son bouleau tendre, joue les contrastes tout en douceur.

Dans la chambre, nous avons optimisé l’emplacement de l’ancien placard. En bas, il s’agit de deux caissons Pax Ikea standards avec des portes sur-mesure. En haut, nos menuisiers ont comblé l’espace restant avec des caissons sur-mesure. J’ai également dessiné une tête de lit multi-fonction en medium et bouleau. D’un côté, on trouve du rangement ouvert avec des casiers, de l’autre une assise avec des appliques de chevet. Ce module délimite bien l’espace dressing et offre une grande capacité de rangement.

Pour réaliser la cloison séparative coulissante, nous avons opter pour un rail en applique en hauteur, afin qu’il n’y ai aucun rail visible au sol. Il s’agissait d’un détail technique auquel je tenais beaucoup. Ouverte, elle nous permet de profiter d’un grand volume et d’une luminosité maximale. Fermée, elle permet d’isoler la chambre.

Enfin, nous avons posé les faïences aux murs. Nous avions choisis un carrelage simple, avec une couleur un peu surprenante, raccord à notre envie de créer une ambiance cocooning. Faïence que nous retrouvons en crédence et dans la cabine de douche.

La dernière semaine du chantier est consacrée à la finition des menuiseries et des peintures. Les artisans s’activent sur les façades en bouleau, sur la réparation de la porte d’entrée, sur les ajustements de l’éclairage et sur les détails qui font la finesse de ce projet.

Le chantier, malgré les pénuries, malgré les retards de livraison et les erreurs de préparation de commande, malgré la canicule, est réceptionné en temps et en heure, pour la plus grande satisfaction des clients.

Je vous raconte plus en détails nos choix d’agencement et d’aménagement dans la conception du projet.

 

Investissement locatif en partenariat avec l’agence de recherches Homelike Home