À Bordeaux, la pénurie de logements étudiant est telle qu’investir dans un appartement pour faire une colocation est un placement sûr. Et quand on tombe sur une pépite immobilière, facilement optimisable en créant une chambre supplémentaire, l’opération financière se voit boostée. Ajoutez à cela un budget confortable et une cliente qui a beaucoup de goût, vous obtiendrez un projet entièrement rénové avec des prestations haut de gamme… loué avant même d’être mis sur le marché !
Immersion en vidéo dans le suivi de chantier sur la chaîne Archi Rentable
Entre la première visite, l’achat et la mise en location, ce projet s’est fait rapidement, grâce à la réactivité et au professionnalisme de chacun. Bien qu’il aurait pu être encore plus rapide sans la crise sanitaire… Nous avons passé environ 2 mois sur la conception de projet (4 si on compte le confinement 😡), et un peu plus de 2 mois sur les travaux.
Une base saine
À la visite de l’appartement, je découvre un beau volume de 62m², lumineux et traversant, avec deux chambres, une salle de bain, un grand salon de 15m² et une cuisine séparé. Il semble être resté dans son jus depuis la construction du bâtiment dans les années 60, en témoigne la distribution des pièces cloisonnées, et des couleurs aux murs très criardes. 😱 Quelques huisseries ont été changées depuis, mais la plupart sont restées en bois et simple vitrage. Le chauffage est au collectif, ce qui justifie que le chauffage de l’eau soit indépendant au gaz. L’appartement est sain et prêt pour opérer (enfin !) sa grande transformation.
Il se situe dans une TRÈS grande copropriété, et est donc suivi de près par un syndic professionnel. Quand nous constatons dès l’achat des traces d’humidité dans une des chambres, nous ne nous inquiétons pas du fait que tout soit en règle et que le problème soit à priori résolu.
Ma cliente fait appel à moi pour optimiser au maximum l’espace disponible, pour proposer des agencements originaux et sur mesure, et pour l’assister dans le suivi de chantier, surtout sur la période estivale.
Une démolition avec quelques surprises
Nous déposons quelques cloisons jugées inutiles sans encombres, les éléments sanitaires et retirons tous les revêtements de sol existants. Nous découvrons un peu d’humidité restante sur la dalle suite au dégât des eaux. Rien d’alarmant, nous signale notre Maître d’Oeuvre, et après séchage, nous pouvons poursuivre notre intervention.
Très rapidement, nous coulons un ragréage sur la totalité de l’appartement pour rattraper les niveaux. Nous posons un nouveau sol souple en pvc, imitation parquet chêne. (Je vous ai déjà parlé de ce matériau robuste, peu cher et idéal pour de la location dans 👉🏼 ce projet).
Nous sommes un peu plus surpris lorsque nous découvrons derrière la cloison de la cuisine, un réseau de gaz complètement obsolète. Heureusement, il n’y a pas de fuite apparente, mais le circuit n’est plus aux normes depuis longtemps.
Initialement, bien qu’elle soit très mal positionnée, nous ne souhaitions pas toucher à la chaudière, car ma cliente a eu une précédente expérience désagréable avec les organismes de conformité au gaz, Qualigaz. En effet, lorsque vous installez ou déplacez une chaudière et que vous créez de nouveaux raccordements, cet organisme doit venir sur place pour valider la mise en oeuvre et vous attribuer, ou non, une autorisation. Et leurs conditions sont très strictes ! Sans cet accord, impossible d’habiter et d’assurer le logement. Un peu comme quand on créé un compteur EDF avec le passage du Consuel. Donc, nous souhaitions plutôt dessiner des meubles de cuisine sur mesure pour habiller la chaudière. Mais la découverte de ces réseaux endommagés nous a plutôt poussé à passer toute l’installation à l’électrique, pour ainsi s’éviter des tracas futurs.
Cela a eu pour conséquence de réduire la largeur de la pièce et de la re-dimensionner (puisque plombier et électricien ont du repasser leurs réseaux derrière un nouveau doublage en placoplâtre), de revoir l’implantation de la cuisine en y intégrant un ballon d’eau chaude de 200L, et de piocher dans notre marge de sécurité pour une dépense non-prévue au budget.
Le chantier suit son cours…
Nous créons de nouveaux réseaux d’eau pour raccorder le BEC au réseau initial. Celui-ci
sera installé dans une colonne de cuisine sur mesure.
En parallèle, les peintres effectuent une première passe d’enduit et les premières couches de peinture.
Nous pouvons commencer à poser nos nouvelles cloisons et doublages. Ainsi prend forme la nouvelle chambre d’un peu plus de 8m², avec sa cloison à renforcement phonique.
En parallèle, nous démarrons aussi la conception du meuble double vasque de la SDB, en structure WEDI prête à carreler. Quel challenge que ce meuble ! Pas moins de 8 carreleurs ne souhaitent pas relever le défi des coupes d’onglets et du calepinage … Mais bravo au 9ème qui a parfaitement réussi sa mission !
L’électricien a lui aussi beaucoup de travail sur ce chantier, car le tableau est vraiment dépassé. Il faut reprendre et mettre aux normes certains réseaux, et ajouter toute la technologie moderne. La cliente souhaite une prise HDMI dans chaque chambre, pour optimiser la réception de la fibre. C’est peut-être un détail, mais aujourd’hui quel étudiant peut se passer d’une bonne connexion ? Un vrai confort en plus. Nous créons du rangement sur mesure pour venir dissimuler toute la partie technique en hauteur. Malheureusement, puisque les murs sont pour beaucoup porteurs et en béton, nous devons travailler en goulotte (quel mot horrible 😣). C’est pourquoi je peux féliciter notre électricien d’avoir mener son intervention la plus astucieusement et discrètement possible.
Le temps des finitions
Après avoir protéger le nouveau sol et terminer toute la partie purement technique, les menuisiers interviennent pour créer tous les éléments en medium et bois sur-mesure. On démarre également le montage et la pose de la cuisine Ikea.
Dans la nouvelle chambre, l’objectif est d’optimiser au mieux l’espace disponible. On vient donc offrir une solution de rangement avec un grand dressing PAX. Je dessine également une tête de lit sur-mesure pour cadrer harmonieusement les dimensions du lit. Derrière la porte, on récupère l’espace vide pour créer une petite bibliothèque.
Passé cette étape, il ne nous reste plus qu’à finaliser la pose de toutes les faïences avec le gros challenge de la SDB. Nous avons choisi un carrelage 10×10 blanc avec un joint noir pour donner un effet très contemporain aux pièces d’eau. Cela a été long pour les artisans, mais le résultat en valait la peine. Puis, reste à poser et raccorder les derniers éléments comme la robinetterie, le chauffage en SDB, les luminaires et l’électroménager.
Enfin, les peintres passent à nouveau pour poser les couleurs dans chaque chambre, et pour réaliser les dernières retouches. Ça y est, on peut souffler, les travaux sont terminés. La cliente peut meubler et décorer son appartement. 🎉
Je vous raconte plus en détails nos choix d’agencement et d’aménagement dans la conception du projet.
Investissement locatif en partenariat avec l’agence de recherches Homelike Home