Les 5 Fondamentaux d’une rénovation optimisée

Par quel bout commencer lorsque l’on souhaite se lancer dans une rénovation ?

Les travaux peuvent faire peur au moins aguerris. Et celles et ceux qui se sont lancés plein d’enthousiasme sans un plan de bataille bien précis, ont vite perdu leur ardeur… Le chantier, à première vue, c’est comme un voyage en backpack dans un pays inconnu. À vous de planifier au mieux votre projet, et de vous équiper avec des outils et techniques qui ont fait leurs preuves. Pour que tout se passe bien pendant votre cheminement et pour arriver là où vous le souhaitez.

Alors comment s’y prendre pour bien penser son projet de rénovation ?

Quels critères analyser pour révéler tout le potentiel d’un bien ?

Je partage avec vous 5 éléments essentiels à prendre en compte pour constituer un projet fiable.

L’environnement

Avant toute chose, avant même l’achat du bien et lors de la visite avec l’agent immobilier, il est primordial d’analyser le contexte dans lequel s’implante le projet, pour tirer parti de ses atouts, ou au contraire, cibler les points à améliorer.

  • La ville.  Est-elle dynamique, calme, saisonnière ?
  • Le quartier. Attire-t-il des familles, des jeunes actifs, des étudiants, des vacanciers ?
  • Plein pied ou immeuble ?
  • L’orientation et l’exposition solaire
  • Le bruit
  • Le bâtiment est-il classé ?
  • La région a-t-elle une culture de la construction particulière ?
  • Les services (ascenseur, parking, cave, laverie…)
  • La structure du bâtiment. En quelle année est-il construit ? Est-il sain ?
  • Les contraintes techniques. Dans quel état sont les réseaux ? Où sont les cloisons porteuses ?

Vous devriez être en mesure de constituer un “carnet de santé” de votre bien, qui constituera un premier cadre d’intervention.

L’habitant

Ensuite, et somme toute le critère le plus important, posez-vous la question suivante : “Qui va vivre ici ?”

Si vous investissez dans le locatif, vous avez sûrement déjà dû réfléchir à une stratégie avec une cible bien particulière.

  • Quelle est cette cible ? Est-ce les célibataires, les couples, les familles ? Sont-ils étudiants, jeunes actifs, retraités ? etc…
  • Allez dans le détails : réfléchissez et personnifiez votre cible, son genre, son âge, ses revenus, ses activités…
  • Quel est son rythme de vie ? Quelles sont ses habitudes ?
  • Quels sont ses besoins primaires et ses besoins secondaires ?
  • Quels sont ses goûts en matière de décoration ?

Projetez-vous au maximum dans le quotidien de ces personnes. Imaginez-vous vivre dans votre projet rêvé abouti, pour anticiper et vous adapter aux besoins journaliers de vos futurs locataires. Ce travail de visualisation sera très bénéfique pour la suite, pour orienter votre conception de projet vers des services spécifiques.

Gardez en mémoire un paramètre : Souhaitez-vous faire de la location courte ou longue durée ? Les services attendus ne seront pas les mêmes, et il faudra mettre le paquet sur un bien courte durée pour vous démarquer davantage de la concurrence, et offrir des prestations “coup de cœur” à vos locataires de passage.

Les surfaces

L’analyse du rythme de vie de vos futurs locataires devrait vous faire aboutir à une liste de fonctions, primaires et secondaires. Pour chacune d’entre elles, attribuez un nombre de mètre carré qui vous semble suffisant, et venez les positionnez dans l’espace via un zoning. Par exemple, de plus en plus de personne télé-travaille désormais. Intégrer dans vos services un espace bureau constituerait une plus-value dans votre bien et une aubaine confortable pour vos locataires (que certains seraient prêts à payer cher pour travailler dans de bonnes conditions).

  • Hiérarchisez ses fonctions par priorités
  • Attribuez une surface à chaque fonction
  • Faites appel à votre capacité à vous projeter dans l’espace pour respecter le bon rapport d’échelle (une pièce ne doit pas être ni trop grande, ni trop petite, même si vous souhaitez optimiser vos m². Donnez la priorité au bien-être ressenti par l’habitant et celui-ci sera satisfait de sa location). De même, attention aux hauteurs…

N’oubliez pas de quantifier les besoins en rangement ! Il n’y a rien de pire que de se sentir à l’étroit ET submerger visuellement par ses affaires. Cuisine, dressing, salle de bain… objets encombrants du genre aspirateur, balai, étendoir… Où allez-vous les stocker ? Pensez à tout !

La lumière

Un autre point déterminant qui doit entrer en compte dès les premières idées agencements, c’est la lumière. Elle est là pour valoriser les espaces. Vous aurez beau faire le projet le plus optimisé qui soit, si vous négligez la lumière, vous ne mettrez pas en valeur votre travail et cela se verra.

  • Privilégiez la lumière naturelle, et essayez de la diffuser le plus possible dans l’espace avec des ouvertures, des jeux de transparences et de réflexions.
  • Distribuez les pièces selon ensoleillement (celles où l’on passe le plus de temps devraient être les plus ensoleillées)
  • Mais aussi, travaillez l’éclairage artificiel selon les besoins spécifiques. Par exemple, lorsque l’on effectue une tâche précise (travail manuel (couture, bricolage, dessin…), découpe des aliments en cuisine), l’apport de lumière doit être très important. À l’inverse, créer une ambiance chaleureuse demandera une faible intensité de lumière.

La lumière est un vaste sujet, très technique et nous aurons l’occasion d’y revenir prochainement. Sur ce point, je vous recommande de vous faire accompagner par un professionnel de l’éclairage, qui pourra vous faire une analyse de l’existant et des préconisations qualitatives.

Les ambiances

Enfin, le style que vous allez donner aux lieux va fortement contribuer au confort de vos locataires. Ne choisissez pas la facilité du “tout blanc” qui vous fera tomber dans le travers que nous souhaitons éviter ! Au contraire, osez le mélange harmonieux des matériaux et des couleurs.

Mais comment faire quand on n’a pas la “fibre” décorative ?

  • Constituez-vous un moodboard ou choisissez 3 photos inspirations fortes
  • Dégagez de ces photos des lignes directrices (cela peut être un style, une couleur, une époque, un contraste…)
  • Dégagez une palette de 5 couleurs, ainsi qu’une couleur accent qui amènera du peps à votre intérieur

Vous y êtes ! Conservez votre moodboard et vos couleurs bien en tête, et référez s’y vous autant que nécessaire. Essayez le plus possible de ne pas sortir de ce cadre, du moins lors de vos premiers projets, pour constituer des ambiances harmonieuses à coups sûrs, sans faux pas esthétiques.

Alors ? Prêt à vous lancer ?

La parole est à vous